Kom med innspill til foreslått endring av Stokkalandsmarka boligområde

Foreslåtte endringer

Hå kommune har tatt initiativ til planendringen som hovedsakelig innebærer følgende:

Plankart:

Reguleringsplanen for Stokkalandsmarka boligområde ble opprinnelig tegnet for hånd i 1986. I denne planendringen er kartet digitalisert og tilpasset dagens situasjon og eiendomsgrenser. Det er også innført hensynssone for frisikt i tråd med gjeldende krav. Bebyggbart areal fjernes i hele planområdet og byggegrense er påført plankartet.

Endringene i plankart fremstilles i tabell med før og etter bilde i vedlegg: «Tabell som viser endringene i plankart».

Bestemmelser:

Endringene innebærer fjerning av krav knyttet til plassering på bolig, takform, samt justeringer i bestemmelser som tidligere ga bygningsrådet skjønnsmessig vurderingsmyndighet. Samtidig innføres nye regler for garasjeplassering og det åpnes for ulike taktyper med fastsatte høydebegrensninger.

Videre innføres nye krav, blant annet tillatt bebygd areal. Ved seksjonering eller oppføring av nye boenheter stilles det ikke krav til detaljreguleringsplan forutsatt av visse vilkår er oppfylt. En mer detaljert oversikt over endringene finnes i vedlagte dokumenter.

Hvorfor endre planen? 

Hå kommune ønsker å digitalisere den eldre reguleringsplanen, som i dag kun finnes i papirformat. For å sikre at planen samsvarer med den faktiske utbyggingen, kommuneplan, gjeldende krav til reguleringsplaner og ønsket fremtidig utvikling, er det nødvendig med flere justeringer. Målet er å redusere behovet for dispensasjoner, ettersom dagens plan allerede har en del registrerte dispensasjoner. Endringene vil også bidra til å redusere frimerkeregulering, der små, usammenhengende planer fører til uforutsigbar utvikling. Ved å oppdatere planen og digitalisere plankart blir den mer presis, brukervennlig og enklere å forvalte. Dette vil bidra til en mer effektiv og forutsigbar planlegging for både kommunen og innbyggerne. Planendringen baserer seg på prinsipp fra to politiske saker. Prinsipp om fortetting ble behandlet i utvalg for samfunn i sak-020/25. Grunnlaget for endring i bestemmelsene ble behandlet i USAM i sak-104/24.

Hå kommune sine foreløpige vurdering

Hå kommune vurderer at planendringen kan gjennomføres etter forenklet prosess da:

1. endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen. 
2. endringene er innenfor hovedrammene i planen.
3. viktige natur- og friluftsområder berøres ikke i større grad enn i gjeldende plan.

Naturen blir ikke påvirket av reguleringsendringen da planområdet allerede er utbygd.

Konsekvensutredning

Det er vurdert om denne planendringen krever konsekvensutredning i vedlegg 07.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det er utarbeidet en ROS-analyse for planendringen, se vedlegg 08.

Forslaget til planendring er derfor sendt ut til berørte parter til uttalelse i tråd med plan- og bygningsloven § 12-14.

Plankart

Plankartet er tegnet basert på gjeldende plankart i papirformat, med noen justeringer til eiendomsgrenser og den faktiske situasjonen på stedet. Frisiktlinjer og frisiktsoner er lagt inn i tråd med kravene i håndbok N100. I tillegg er det inkludert byggegrenser som er standard i reguleringsplaner. 

Hå kommune vurderer det som positivt å digitalisere plankart, samt å tegne inn byggegrenser og frisikt. Frisiktsone og byggegrenser reguleres for å ivareta trafikksikkerhet, infrastruktur og fremtidig utvikling. Frisiktsone sikrer god sikt i veikryss og avkjørsler, noe som reduserer risikoen for ulykker. Byggegrenser forhindrer at boliger kommer for nær veien og hindrer nødvendig vedlikehold av infrastruktur som vann- og avløpsledninger. 

Formål i plankart oppdateres i tråd med tegneregler og den opparbeidede situasjonen for å sikre at kartet er presist, forståelig og i samsvar med gjeldende regelverk. Oppdatering etter den faktiske situasjonen på stedet sørger for at plankartet gjenspeiler dagens bruk av arealer og eksisterende infrastruktur. Dette bidrar til forutsigbarhet for både myndigheter, utbyggere og innbyggere. Samlet sett gir digitaliseringen et mer brukervennlig og relevant plankart.

Planbestemmelser

Endringene i bestemmelsene vil redusere dispensasjoner og frimerkeregulering som er positivt for å redusere saksbehandling hos byggesak og planavdeling.

Tak 

Kommunen har valgt å fjerne kravet om saltak og valmtak med spesifikk takvinkel og takstein i bestemt materiale, og erstattet det med en mer fleksibel regulering som tillater alle taktyper og takterrasser. Denne endringen gir større variasjon i takløsninger, som kan tilpasses ulike arkitektoniske stiler, og gir større fleksibilitet for byggherrer. Tillatelse for flate tak og pulttak kan også gi mer kostnadseffektive og funksjonelle løsninger. Samlet sett gir dette en mer moderne og tilpasningsdyktig regulering som bedre reflekterer dagens byggeteknikk og behov.

Garasje 

I planforslaget er det foreslått av garasjen kan plasseres litt nærmere nabogrensen enn eksisterende planbestemmelse. Dette er gjort for å gjøre plasseringen mer fleksibel, samt å få like bestemmelser med andre digitaliseringsprosjekt.

Fortetting 

Hå kommune har tidligere krevd regulering for alle fortettingsprosjekter, uavhengig av størrelse og plassering. Dette har ført til mange dispensasjonssøknader for små prosjekter og sannsynligvis dempet byggeaktiviteten på grunn av høye kostnader.

Nå foreslår Hå kommune mer fleksible retningslinjer for fortetting i etablerte boligområder. Forslaget innebærer at prosjekter innen 500 meter fra sentrum eller en jernbanestasjon fortsatt må reguleres, mens mindre prosjekter utenfor dette kan behandles direkte som byggesaker, så lenge de oppfyller fastsatte kriterier. Målet er å sikre gode bomiljøer og samtidig forenkle regelverket for hensiktsmessig fortetting. 

Forslaget om å ha mer fleksible retningslinjer for fortetting ble behandlet i utvalg for samfunn i sak-020/25 den 13 mars 2025. Vilkårene for fortetting finnes i forslag til bestemmelser § 2.1.1 d).

Vurdering oppsummert: 

Hå kommune vurderer at planendringen kan gjennomføres med en forenklet prosess, da endringene ikke vil påvirke planen vesentlig og er i tråd med både kommuneplanen og eksisterende reguleringsplan. De foreslåtte endringene inkluderer blant annet oppdatering av plankartet, fleksible takkrav, og nye regler for garasjer og fortetting. Å digitalisere planen gir bedre forvaltning og økt presisjon. Endringene er laget for å redusere dispensasjoner og gjøre planleggingen mer forutsigbar og effektiv.

Hva skjer videre?

å kommune vil behandle de innkomne merknadene etter fristen. Dersom det da ikke kommer fram nye momenter som utløser krav om ordinær planprosess, vil kommunedirektøren avgjøre om endringen skal godkjennes eller avslås.

Vedlegg