Kom med innspill til foreslåtte endringer av reguleringsplan for Vigrestad vest

Foreslåtte endringer

Hå kommune har tatt initiativ til planendringen som hovedsakelig innebærer følgende:

Plankart:

Reguleringsplanen for Vigrestad vest ble opprinnelig tegnet for hånd i 1978. I denne planendringen er kartet digitalisert og tilpasset dagens situasjon og eiendomsgrenser. Det er også innført hensynssone for flom, frisiktlinjer og sikringssone for frisikt i tråd med gjeldende krav. Husomriss fjernes i hele planområdet. Endringene i plankart fremstilles i tabell med før og etter bilde i vedlegg: «Tabell som viser endringene i plankart».

Bestemmelser:

Endringene innebærer fjerning av krav knyttet til plassering på bolig, takform og farger, samt justeringer i bestemmelser som tidligere ga bygningsrådet skjønnsmessig vurderingsmyndighet. Samtidig innføres nye regler for garasjeplassering, og det åpnes for større tillatt garasjeareal.

Etasjekravet på inntil 2 etasjer for alle boliger fjernes, og erstattes med konkrete høydebegrensninger – én for frittliggende småhusbebyggelse og én for konsentrert småhusbebyggelse. For frittliggende småhusbebyggelse tilsvarer høydebegrensningen omtrent to etasjer. 

Videre innføres det bestemmelser om takterrasser. Slike blir tillatt over første etasje, forutsatt at de plasseres minst 4 meter fra nabogrense. I områder som bygges ut samlet, kan takterrasser plasseres nærmere, men da kun innbyrdes mellom de aktuelle enhetene.

Ved seksjonering eller etablering av nye boenheter stilles det krav om detaljreguleringsplan i enkelte områder, mens det i andre kan gis unntak dersom bestemte vilkår er oppfylt. For konsentrert småhusbebyggelse innføres dessuten krav til uteoppholdsareal og begrensning på antall parkeringsplasser.

En mer detaljert oversikt over endringene finnes i vedlagte dokumenter.

I vedlegg nummer 05 kan en se ny tekst i grønt og tekst som utgår i rødt med gjennomstrekning. Bestemmelsene som beholdes og forslag til nye er limt inn i et nytt dokument med bedre oppsett. Det nye dokumentet med bestemmelser er vedlegg nummer 02, i dokumentet vises ny tekst i grønt, tekst som er foreslått fjernet vises ikke i dette dokumentet. Gjeldende bestemmelser kan leses i vedlegg nummer 04.

Hvorfor endre planen?

Hå kommune ønsker å digitalisere den eldre reguleringsplanen, som i dag kun finnes i papirformat. For å sikre at planen samsvarer med den faktiske utbyggingen, kommuneplan, gjeldende krav til reguleringsplaner og ønsket fremtidig utvikling, er det nødvendig med flere justeringer. Målet er å redusere behovet for dispensasjoner, ettersom dagens plan allerede har 14 registrerte dispensasjoner. Endringene vil også bidra til å redusere frimerkeregulering, der små, usammenhengende planer fører til uforutsigbar utvikling. Ved å oppdatere planen og digitalisere plankart blir den mer presis, brukervennlig og enklere å forvalte. Dette vil bidra til en mer effektiv og forutsigbar planlegging for både kommunen og innbyggerne

Hå kommune sin foreløpige vurdering

Hå kommune vurderer at planendringen kan gjennomføres etter forenklet prosess da:

1. endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen (f.eks. rekkefølgekravene blir ikke påvirket)
2. endringene er innenfor hovedrammene i planen (f.eks. planens hovedformål, byggehøyde, utnyttelsesgrad)
3. viktige natur- og friluftsområder berøres ikke i større grad enn i gjeldende plan.

 Naturen blir ikke påvirket av reguleringsendringen da planområdet allerede er utbygd.Forslaget til planendring er derfor sendt ut til berørte parter til uttalelse i tråd med plan- og bygningsloven § 12-14.

Det er utarbeidet en ROS-analyse for planendringen, se vedlegg 08.

Plankart

Plankartet er tegnet basert på gjeldende plankart i papirformat, med noen justeringer til eiendomsgrenser og den faktiske situasjonen på stedet. Formålene i kartet er oppdatert i samsvar med dagens tegneregler i kartforskriften. Frisiktlinjer og frisiktsoner er oppdatert i tråd med kravene i håndbok N100. I tillegg er det inkludert byggegrenser som er standard i reguleringsplaner.

Hå kommune vurderer det som positivt å digitalisere plankart, og å fjerne bygningsomriss slik at kun byggegrenser og frisiktsoner framgår. Frisiktsone og byggegrenser reguleres for å ivareta trafikksikkerhet, infrastruktur og fremtidig utvikling. Frisiktsone sikrer god sikt i veikryss og avkjørsler, noe som reduserer risikoen for ulykker. Byggegrenser forhindrer at boliger kommer for nær veien og hindrer nødvendig vedlikehold av infrastruktur som vann- og avløpsledninger.

Formål i plankart oppdateres i tråd med tegneregler og den opparbeidede situasjonen for å sikre at kartet er presist, forståelig og i samsvar med gjeldende regelverk. Oppdatering etter den faktiske situasjonen på stedet sørger for at plankartet gjenspeiler dagens bruk av arealer og eksisterende infrastruktur. Dette bidrar til forutsigbarhet for både myndigheter, utbyggere og innbyggere. Samlet sett gir digitaliseringen et mer brukervennlig og relevant plankart.

Planbestemmelser

Endringene i bestemmelsene vil redusere dispensasjoner og frimerkeregulering som er positivt for å redusere saksbehandling hos byggesak og planavdeling.

Byggehøyde

Det foreslås å regulere byggehøyde gjennom egne høydebegrensninger. Disse begrensningene skal sikre at bygninger ikke blir høyere enn det som normalt tilsvarer to etasjer, samtidig som det åpnes for mulighet til å inkludere kjeller. Det tillates noe høyere bebyggelse for konsentrert smahusbebyggelse.

Tak

Kommunen har valgt å fjerne kravet om sadeltak og erstattet det med en mer fleksibel regulering som tillater alle taktyper. Denne endringen gir større variasjon i takløsninger, som kan tilpasses ulike byggetyper og arkitektoniske stiler, og gir større fleksibilitet for byggherrer. Tillatelse for flate tak og pulttak kan også gi mer kostnadseffektive og funksjonelle løsninger. Samlet sett gir dette en mer moderne og tilpasningsdyktig regulering som bedre reflekterer dagens byggeteknikk og behov.

Når det gjelder takterrasser, vurderer kommunen at de kan bidra til økt bokvalitet, men samtidig skape utfordringer knyttet til innsyn og nabohensyn. Derfor tillates de kun over første etasje, og ikke over andre etasje. Kravet om minst 4 meters avstand til nabogrense skal ivareta privatliv og redusere konflikter. I områder som bygges ut samlet, åpnes det for kortere avstand, ettersom dette kun gjelder mellom enhetene innad i samme prosjekt

Garasje

I planforslaget økes tillatt størrelse på garasje fra 35 m² til 50 m², i tråd med kommuneplanen.

I gjeldende plan er det tegnet inn et fast omriss i plankartet som viser hvor garasjen skal plasseres. Denne løsningen oppleves som lite fleksibel og foreslås derfor fjernet. I stedet innføres det generelle regler for plassering: garasjen må stå minst 1 meter fra nabogrensen. På denne måten kan man fortsatt plassere garasjen nær naboen, men med en liten avstand som gir mer luft mellom eiendommene.

Innenfor områder som bygges ut samlet, åpnes det for at garasje eller carport kan plasseres helt inntil nabogrensen. Dette gjelder kun mellom eiendommer innenfor samme utbyggingsområde og bidrar til en mer helhetlig og arealeffektiv løsning.

Fortetting

Hå kommune har tidligere krevd regulering for alle fortettingsprosjekter, uavhengig av størrelse og plassering. Dette har ført til mange dispensasjonssøknader for små prosjekter og sannsynligvis dempet byggeaktiviteten på grunn av høye kostnader.

Nå foreslår Hå kommune mer fleksible retningslinjer for fortetting i etablerte boligområder. Forslaget innebærer at prosjekter innen 500 meter fra sentrum eller en jernbanestasjon fortsatt må reguleres, mens mindre prosjekter utenfor dette kan behandles direkte som byggesaker, så lenge de oppfyller fastsatte kriterier. Målet er å sikre gode bomiljøer og samtidig forenkle regelverket for hensiktsmessig fortetting.

Forslaget om å ha mer fleksible retningslinjer for fortetting ble behandlet i 

utvalg for samfunn i sak-020/25 den 13 mars. Vilkårene for fortetting finnes i forslag til bestemmelser § 3.1.1 f). 

Flom

En del av planområdet ligger innenfor hensynssonen for flom i kommuneplanen og kan være utsatt for ekstremvær i fremtiden. Derfor stilles det krav om at nye tiltak må vurderes for flomrisiko, enten gjennom reguleringsplan eller byggesøknad. Hå kommune foreslår dette for å styrke samfunnets beredskap mot den økende mengden ekstremvær som forventes i fremtiden.

Vurdering oppsummert:

Hå kommune vurderer at planendringen kan gjennomføres med en forenklet prosess, da endringene ikke vil påvirke planen vesentlig og er i tråd med både kommuneplanen og eksisterende reguleringsplan. De foreslåtte endringene inkluderer blant annet oppdatering av plankartet, økt byggehøyde, fleksible takkrav, og nye regler for garasjer og fortetting. Å digitalisere planen gir bedre forvaltning og økt presisjon. Endringene er laget for å redusere dispensasjoner og gjøre planleggingen mer forutsigbar og effektiv.

Hva skjer videre?

Hå kommune vil behandle de innkomne merknadene etter fristen. Hvis det ikke kommer fram nye forhold som krever en ordinær planprosess, vil kommunedirektøren sende saken videre til utvalg for samfunn, som avgjør om endringen skal godkjennes eller avslås.

Vedlegg