Kom med innspill til foreslåtte endringer av reguleringsplan for Skjeraberget.

Foreslåtte endringer

Hå kommune har tatt initiativ til planendringen som hovedsakelig innebærer
følgende:

Plankart:
Reguleringsplanen for Skjeraberget ble opprinnelig tegnet for hånd i 1993. I denne
planendringen er kartet digitalisert og tilpasset dagens situasjon og
eiendomsgrenser. Samtidig er det lagt inn hensynssone for bevaring av kulturmiljø
og hensynssone for båndlegging etter lov om kulturminner. Frisiktlinjer og
sikringssone for frisikt er oppdatert i tråd med gjeldende krav. Det gjøres også
enkelte formålsendringer i samsvar med opparbeidet situasjon. Husomriss fjernes i
hele planområdet.

Byggegrensene mot fylkesvegene Opstadvegen, Bernervegen, Gudmestadvegen og
Vålandsvegen er endret til 15 meter. Kommunale veger som tidligere manglet
byggegrense, har nå fått standardkravet på 4 meter.
Endringene i plankart fremstilles i tabell med før og etter bilde i vedlegg: «05 – Tabell
som viser endringene i plankart».

Bestemmelser:
Endringene innebærer fjerning av krav knyttet til takform og plassering på bolig, samt
justeringer i bestemmelser som tidligere ga bygningsrådet skjønnsmessig
vurderingsmyndighet. Samtidig innføres nye regler for garasjeplassering, og det
åpnes for større tillatt garasjeareal.

Etasjekravet på 1 etasje pluss loftetasje for eneboligbebyggelse og 2 etasjer for
konsentrert bebyggelse fjernes, og erstattes med konkrete høydebegrensninger som
tilsvarer to etasjer med mulighet for kjeller.

Videre innføres nye krav, blant annet om bevaring av kulturmiljø. Det innføres også
bestemmelser om takterrasser. Slike blir tillatt over første etasje, forutsatt at de
plasseres minst 4 meter fra nabogrense. I områder som bygges ut samlet, kan
takterrasser plasseres nærmere, men da kun innbyrdes mellom de aktuelle
enhetene.

Ved seksjonering eller etablering av nye boenheter stilles det krav om at bestemte
vilkår er oppfylt.

Det innføres krav til uteoppholdsareal for konsentrert småhusbebyggelse, og
planbestemmelsene justeres slik at parkeringskravene for konsentrert og frittliggende
småhusbebyggelse følger kommuneplanens bestemmelser.

En mer detaljert oversikt over endringene finnes i vedlagte dokumenter.

I vedlegg nummer 06 kan en se ny tekst i grønt og tekst som utgår i rødt med
gjennomstrekning. Bestemmelsene som beholdes og forslag til nye er limt inn i et
nytt dokument med bedre oppsett. Det nye dokumentet med bestemmelser er
vedlegg nummer 02, i dokumentet vises ny tekst i grønt, tekst som er foreslått fjernet
vises ikke i dette dokumentet. Gjeldende bestemmelser kan leses i vedlegg nummer
04.

Hvorfor endre planen?

Hå kommune ønsker å digitalisere den eldre reguleringsplanen, som i dag kun finnes
i papirformat. For å sikre at planen samsvarer med den faktiske utbyggingen,
kommuneplan, gjeldende krav til reguleringsplaner og ønsket fremtidig utvikling, er
det nødvendig med flere justeringer. Målet er å redusere behovet for dispensasjoner,
ettersom dagens plan allerede har 21 registrerte dispensasjoner. Endringene vil også
bidra til å redusere frimerkeregulering, der små, usammenhengende planer fører til
uforutsigbar utvikling. Ved å oppdatere planen og digitalisere plankart blir den mer
presis, brukervennlig og enklere å forvalte. Dette vil bidra til en mer effektiv og
forutsigbar planlegging for både kommunen og innbyggerne.

Hå kommune sin foreløpige vurdering

Hå kommune vurderer at planendringen kan gjennomføres etter forenklet prosess da:

1. endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen (f.eks. rekkefølgekravene blir ikke påvirket)
2. endringene er innenfor hovedrammene i planen (f.eks. planens hovedformål, byggehøyde, utnyttelsesgrad)
3. viktige natur- og friluftsområder berøres ikke i større grad enn i gjeldende plan.

 Forslaget til planendring er derfor sendt ut til berørte parter til uttalelse i tråd med plan- og bygningsloven § 12-14.

Naturen blir ikke påvirket av reguleringsendringen da planområdet allerede er utbygd.
 

Forslaget til planendring er derfor sendt ut til berørte parter til uttalelse i tråd med plan- og bygningsloven § 12-14.
 

Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse for planendringen, se vedlegg nummer 07.

Plankart
Plankartet er tegnet basert på gjeldende plankart i papirformat, med noen justeringer
til eiendomsgrenser og den faktiske situasjonen på stedet. Formålene i kartet er
oppdatert i samsvar med dagens tegneregler i kartforskriften. Frisiktlinjer og
frisiktsoner er oppdatert i tråd med kravene i håndbok N100. Det vernede gardstunet
er sikret i plankart med hensynssone for bevaring av kulturmiljø (H570) og gravhaug
fra jernalderen sikres med hensynssone for båndlegging etter kulturminneloven
(H730) med samme avgrensning som i kommuneplanen.

Byggegrenser fra gjeldende reguleringsplan er i hovedsak videreført. Langs
kommunale veger er manglende byggegrenser regulert inn, og for fylkesvegene
Opstadvegen, Bernervegen, Gudmestadvegen og Vålandsvegen er det fastsatt en
enhetlig byggegrense på 15 meter fra senterlinje. For alle fylkesvegene untatt
Vålandsvegen er dette en reduksjon. Valget av 15 meter er basert på krav som
Rogaland fylkeskommune har stilt til nyere reguleringsplaner både i området og
ellers i kommunen. Byggegrenser hindrer at boliger legges for nær vegen og sikrer
plass til vedlikehold og framtidige eventuelle oppgraderinger av veg, gang- og
sykkelveg eller annen infrastruktur.

Hå kommune vurderer det som positivt å digitalisere plankart, og å fjerne
bygningsomriss slik at kun byggegrenser og oppdaterte frisiktsoner framgår.
Frisiktsone og byggegrenser reguleres for å ivareta trafikksikkerhet, infrastruktur og fremtidig utvikling. Frisiktsone sikrer god sikt i veikryss og avkjørsler, noe som
reduserer risikoen for ulykker.

Formål i plankart oppdateres i tråd med tegneregler, den opparbeidede situasjonen
og kommuneplan for å sikre at kartet er presist, forståelig og i samsvar med
gjeldende regelverk. Oppdatering etter den faktiske situasjonen på stedet sørger for
at plankartet gjenspeiler dagens bruk av arealer og eksisterende infrastruktur. Dette
bidrar til forutsigbarhet for både myndigheter, utbyggere og innbyggere. Samlet sett
gir digitaliseringen et mer brukervennlig og relevant plankart.

Planbestemmelser
Endringene i bestemmelsene vil redusere dispensasjoner og frimerkeregulering som
er positivt for å redusere saksbehandling hos byggesak og planavdeling.

Byggehøyde
Det foreslås å regulere byggehøyde gjennom egne høydebegrensninger. Disse
begrensningene skal sikre at bygninger ikke blir høyere enn det som normalt tilsvarer
to etasjer, samtidig som det åpnes for mulighet til å inkludere kjeller.
Tak

Kommunen har valgt å fjerne kravet om saltak eller valmet tak, og erstattet det med
en mer fleksibel regulering som tillater alle taktyper, samt takterasser over første
etasje. Denne endringen gir større variasjon i takløsninger, som kan tilpasses ulike
byggetyper og arkitektoniske stiler, og gir større fleksibilitet for byggherrer. Tillatelse
for flate tak og pulttak kan også gi mer kostnadseffektive og funksjonelle løsninger.
Samlet sett gir dette en mer moderne og tilpasningsdyktig regulering som bedre
reflekterer dagens byggeteknikk og behov.

Når det gjelder takterrasser, vurderer kommunen at de kan bidra til økt bokvalitet,
men samtidig skape utfordringer knyttet til innsyn og nabohensyn. Derfor tillates de
kun over første etasje, og ikke over andre etasje. Kravet om minst 4 meters avstand
til nabogrense skal ivareta privatliv og redusere konflikter. I områder som bygges ut
samlet, åpnes det for kortere avstand, ettersom dette kun gjelder mellom enhetene
innad i samme prosjekt

Garasje
I planforslaget økes tillatt garasjestørrelse fra 40 m² til 50 m², i samsvar med
kommuneplanen. Det innføres samtidig nye regler for plassering: Garasjen skal stå
minst 1 meter fra nabogrensen, slik at den kan ligge nært, men samtidig gi en viss
avstand og luft mellom eiendommene. Dersom garasjen har utkjøring rettvinklet på
kjøreveg, skal den plasseres minst 5,5 meter fra kjørebanekanten, også dette i tråd
med kommuneplanen.

Innenfor områder som bygges ut samlet, åpnes det for at garasje eller carport kan
plasseres helt inntil nabogrensen, men kun mellom eiendommer innenfor samme
utbyggingsområde. Dette bidrar til en arealeffektiv løsning.

Gjeldende reguleringsplan har ikke begrensinger til byggehøyde på garasje. Det
foreslås nå å integrere høydebegrensingene for garasje som gjelder i
kommuneplanen. Ved å integrere høydebegrensingene i reguleringsplanen blir de enklere for innbyggere å finne ut hva som er tillatt om det ønsker å bygge ny garasje.
Garasje eller carport kan ikke plasseres i strid med byggegrense.

Fortetting
Hå kommune har tidligere krevd regulering for alle fortettingsprosjekter, uavhengig av
størrelse og plassering. Dette har ført til mange dispensasjonssøknader for små
prosjekter og sannsynligvis dempet byggeaktiviteten på grunn av høye kostnader.
Nå foreslår Hå kommune mer fleksible retningslinjer for fortetting i etablerte
boligområder. Forslaget innebærer at prosjekter innen 500 meter fra sentrum eller en
jernbanestasjon fortsatt må reguleres, mens mindre prosjekter utenfor dette kan
behandles direkte som byggesaker, så lenge de oppfyller fastsatte kriterier. Målet er
å sikre gode bomiljøer og samtidig forenkle regelverket for hensiktsmessig fortetting.
Vilkårene for fortetting finnes i forslag til bestemmelser § 2.1.1 e).

De er foretatt en flomutredning av Skjeraberget ettersom planområdet ligger innefor
en flomsone. Utredningen konkluderer med at planområdet er trygt og det er ikke
noen hus som er flomutsatt.

Vurdering oppsummert:
Hå kommune vurderer at planendringen kan gjennomføres med en forenklet prosess,
da endringene ikke vil påvirke planen vesentlig og er i tråd med både
kommuneplanen og eksisterende reguleringsplan. De foreslåtte endringene
inkluderer blant annet oppdatering av plankartet, økt byggehøyde, fleksible takkrav,
og nye regler for garasjer og fortetting. Å digitalisere planen gir bedre forvaltning og
økt presisjon. Endringene er laget for å redusere dispensasjoner og gjøre
planleggingen mer forutsigbar og effektiv.

Hva skjer videre?

Tekst

Vedlegg