Kom med innspill til foreslått endring av reguleringsplan for Varhaug sentrum

Foreslåtte endringer

VUS AS har tatt initiativ til planendringen som innebærer følgende:

• Arealformålet endres fra BF (frittliggende småhusbebyggelse) til BK (konsentrert småhusbebyggelse) for eiendommene gnr./bnr. 42/813 og 42/814.

Gjeldende plankart

Forslag til endring av formål i plankart

• Oppgradering av eksisterende lekeplass i Toppavegen sikres gjennom følgende rekkefølgekrav:

6.1 Lekeplass
Før det kan gis brukstillatelse for bebyggelse innenfor felt BK9, skal lekeplass på 300m2 på gnr. 42 bnr. 779 være ferdig opparbeidet i samsvar med kravene nedenfor:

• Det skal foreligge utomhusplan godkjent av teknisk drift i Hå kommune før det gis igangsettingstillatelse for lekeplassen.
• Lekeplassen skal utformes som en sosial møteplass for barn, unge og voksne, og inneholde soner for både aktiv lek og opphold.
• Området skal inneholde minimum tre ulike utstyr som stimulerer til varierte former for lek (f.eks. klatring, balanse, rollelek), tilpasset ulike aldersgrupper. I tillegg skal det etableres sandkasse.
• Det skal etableres oppholdsfunksjoner for eldre barn, ungdom og voksne, herunder sitteplasser med benk og bord, samt fellesfunksjon som f.eks. grillplass.
• Anlegget skal utformes etter prinsipper for universell utforming. Minst ett lekeelement skal være tilgjengelig for barn med nedsatt funksjonsevne, og det skal være fast dekke frem til sentrale funksjoner, samt sitteplasser med rygg og armlener.
• Møteplassen skal inneholde vegetasjon som bidrar til grønt preg, skjerming og soneinndeling. Blågrønn faktor (BGF) skal være minimum 0,7 for arealet i utomhusplanen, jf. NS 3845:2020 (eller tilsvarende nyere standard).

Hvorfor endre planen?

Alf Våland søker på vegne av VUS AS om å endre gjeldende reguleringsplan som gjelder for gnr./bnr. 42/813 og 42/814, Dysjalandsvegen 12a og 12b på Varhaug. VUS AS ønsker å legge til rette for en mer hensiktsmessig og effektiv utnyttelse av et sentralt og attraktivt areal ved å endre formålet til konsentrert småhusbebyggelse (BK).

Etter forslagsstillers vurdering gir dagens regulering en lite hensiktsmessig arealutnyttelse. En omregulering til BK-formål vil åpne for etablering av flere boenheter sammenlignet med gjeldende plan, som i hovedsak tillater én til to eneboliger.

Endringen vil bidra til bedre utnyttelse av sentrumsnære arealer, økt boligtilbud i et område med gode kollektivforbindelser, samt legge til rette for pendling til arbeid og utdanning, særlig med nærhet til tog. Videre vil tiltaket kunne gi gode oppvekstsvilkår med kort avstand til skole og trygge gangforbindelser.

Det søkes samtidig om at eksisterende lekeplass ved Toppavegen kan innlemmes som en del av uteoppholdsarealet for prosjektet. Lekeplassen ligger ca. 100 meter fra eiendommene, med trygg adkomst via fortau og uten behov for kryssing av trafikkert vei. På denne bakgrunn søkes det om unntak fra krav i regional plan knyttet til etablering av sandlekeplass innenfor selve eiendommen.

Som avbøtende tiltak planlegges det å oppgradere lekeplassen til et mer attraktivt og funksjonelt tilbud. Etter forslagsstillers vurdering har dagens lekeplass begrenset kvalitet og brukerverdi, og en oppgradering vil kunne gi et bedre tilbud både for nye og eksisterende beboere i området.

Det bemerkes at foreslått endring harmonerer med eksisterende og planlagt bebyggelse i området, ettersom reguleringsplan 984 allerede åpner for BK-formål i nærliggende områder. Endringen vurderes derfor å ha begrenset negativ innvirkning på helheten i planen.

Hå kommune sin foreløpige vurdering

Hå kommune stiller seg i utgangspunktet positiv til forslag om fortetting innenfor eksisterende boligområder. Den omsøkte planendringen legger til rette for en mer effektiv utnyttelse av et sentrumsnært areal, og vurderes å være i tråd med overordnede mål om å styrke Varhaug som stasjonsby og redusere presset på dyrka mark gjennom høyere arealutnyttelse.

Området vurderes som godt egnet for fortetting, blant annet på grunn av nærhet til togstasjonen, samt kort avstand til skole, sentrumstilbud og øvrige hverdagsfunksjoner.

Når det gjelder bruk av eksisterende lekeplass ved Toppavegen, vurderer kommunen at denne per i dag har begrenset kvalitet og ikke oppfyller gjeldende kvalitetskrav i kommuneplanen. Det vurderes derfor som positivt at fortettingsprosjektet kan bidra til en oppgradering av lekeplassen.

En oppgradering vil kunne øke både kvalitet og kapasitet, og dermed gi en merverdi for både nye og eksisterende beboere i området. Kommunen har utarbeidet krav til opparbeiding av lekeplassen som skal sikre at den oppgraderes i tråd med kommuneplanens kvalitetsprinsipper. Dette innebærer blant annet krav til variert lekeutstyr, oppholdsfunksjoner, universell utforming og grønt preg.

Gangforbindelsen til lekeplassen er om lag 100 meter og følger fortau langs Dysjalandsvegen, videre inn på Toppavegen. Sistnevnte er stengt for gjennomkjøring og har svært lav trafikkmengde (anslagsvis 16–24 ÅDT basert på antall boenheter). Forbindelsen vurderes som trygg og oversiktlig.

Det legges til grunn at videre utvikling av området må skje i tråd med gjeldende krav i kommuneplan og relevante bestemmelser, herunder krav til solforhold, uteoppholdsareal, volumtilpasning og utnyttelsesgrad. Disse forholdene forutsettes ivaretatt og dokumentert iden videre prosessen og ved behandling på byggesaksnivå.

Hå kommune vurderer at planendringen kan gjennomføres etter forenklet prosess da:

1. endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen (f.eks. rekkefølgekravene blir ikke påvirket)
2. endringene er innenfor hovedrammene i planen (f.eks. planens hovedformål, byggehøyde, utnyttelsesgrad)
3. viktige natur- og friluftsområder berøres ikke i større grad enn i gjeldende plan.

 Forslaget til planendring er derfor sendt ut til berørte parter til uttalelse i tråd med plan- og bygningsloven § 12-14.

Hva skjer videre?

Hå kommune vil behandle de innkomne merknadene etter fristen. Dersom det da ikke kommer fram nye momenter som utløser krav om ordinær planprosess, vil
kommunedirektøren avgjøre om endringen skal godkjennes eller avslås.

Vedlegg