Kom med innspill til foreslåtte endringer av reguleringsplan for Lensmannsgarden

Planforslag

Hå kommune har tatt initiativ til planendringen som hovedsakelig innebærer følgende:
Plankart:
Reguleringsplanen for Lensmannsgarden ble først laget for hånd i 1988. I denne endringen er kartet gjort digitalt og oppdatert slik at det passer med dagens situasjon, lover og eiendomsgrenser. Frisiktlinjer og sikringssone for frisikt er oppdatert i tråd med gjeldende krav og det er tatt inn hensynssone for grønnstruktur. Noen områder er justert eller utvidet i tråd med hvordan de faktisk er brukt i dag. Byggeomriss (husformer) er fjernet fra kartet for hele planområdet.

Byggegrensene langs de fleste kommunale veger er satt til 5 meter. På enkelte mindre stikkveger beholdes byggegrensen på 4 meter. I den tidligere planen var byggegrensene varierte (4, 5 eller 8 meter), men oftest 5 meter. Byggegrense til gang- og sykkelveger er fjernet. Unntaket er gang- og sykkelveger der det også går vann- og avløpsledninger. Her er byggegrensen satt til 2 meter.

Endringene i plankart fremstilles i tabell med før og etter bilde i vedlegg: «05 – Tabell som viser endringene i plankart».

Bestemmelser:
Endringene innebærer fjerning av krav knyttet til takform og plassering på bolig, samt justeringer i bestemmelser som tidligere ga bygningsrådet skjønnsmessig vurderingsmyndighet. Samtidig innføres nye regler for garasjeplassering, og det åpnes for større tillatt garasjeareal med konkrete høydebegrensninger.

Krav om at hekk, gjerde, lysstolper, kabelskap etc. skal plasseres minst 1 meter fra vegkant fjernes.

Etasjekravet på 1 etasje pluss loftetasje for eneboligbebyggelse og 2 etasjer for konsentrert bebyggelse fjernes, og erstattes med konkrete høydebegrensninger som tilsvarer to etasjer med mulighet for kjeller.

Videre innføres nye krav, blant annet om oppdagelse av automatisk fredete kulturminner, hensynssone for grønnstruktur og takterrasser. Takterrasser blir tillatt over første etasje, forutsatt at de plasseres minst 4 meter fra nabogrense. I områder som bygges ut samlet, kan takterrasser plasseres nærmere, men da kun innbyrdes mellom de aktuelle enhetene.

Det innføres også utnyttelsesgrad (hvor mye som kan bygges på en eiendom). For eneboliger og tomannsboliger kan inntil 40 % av tomten bebygges (BYA). Dette tallet inkluderer selve boligen, garasje, biloppstillingsplass, bod og andre frittstående bygg. Tomter med konsentrert småhusbebyggelse kan maksimalt ha 50% bebygd areal (BYA).

Ved seksjonering og fortetting med nye boenheter stilles det krav om at bestemte vilkår er oppfylt.

Det innføres krav til uteoppholdsareal for konsentrert småhusbebyggelse, og planbestemmelsene justeres slik at parkeringskravene for konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse følger kommuneplanens bestemmelser.

En mer detaljert oversikt over endringene finnes i vedlagte dokumenter.

I vedlegg nummer 06 kan en se ny tekst i grønt og tekst som utgår i rødt med gjennomstrekning. Bestemmelsene som beholdes og forslag til nye er limt inn i et nytt dokument med bedre oppsett. Det nye dokumentet med bestemmelser er vedlegg nummer 02, i dokumentet vises ny tekst i grønt, tekst som er foreslått fjernet vises ikke i dette dokumentet. Gjeldende bestemmelser kan leses i vedlegg nummer 04.

Hvorfor endre planen?

Hå kommune ønsker å digitalisere den eldre reguleringsplanen, som i dag kun finnes i papirformat. For å sikre at planen samsvarer med den faktiske utbyggingen, kommuneplan, gjeldende krav til reguleringsplaner og ønsket fremtidig utvikling, er det nødvendig med flere justeringer. Målet er å redusere behovet for dispensasjoner, ettersom dagens plan allerede har 10 registrerte dispensasjoner. Endringene vil også bidra til å redusere frimerkeregulering, der små, usammenhengende planer fører til uforutsigbar utvikling. Ved å oppdatere planen og digitalisere plankart blir den mer presis, brukervennlig og enklere å forvalte. Dette vil bidra til en mer effektiv og forutsigbar planlegging for både kommunen og innbyggerne.

Hå kommune sin foreløpige vurdering

Hå kommune vurderer at planendringen kan gjennomføres etter forenklet prosess da:
1.    endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen.
2.    endringene er innenfor hovedrammene i planen.
3.    viktige natur- og friluftsområder berøres ikke i større grad enn i gjeldende plan.

Naturen blir ikke påvirket av reguleringsendringen da planområdet allerede er utbygd.

Forslaget til planendring er derfor sendt ut til berørte parter til uttalelse i tråd med plan- og bygningsloven § 12-14.

Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse for planendringen, se vedlegg nummer 07.

Plankart
Plankartet er tegnet basert på gjeldende plankart i papirformat, med noen justeringer til eiendomsgrenser og den faktiske situasjonen på stedet. Formålene i kartet er oppdatert i samsvar med dagens tegneregler i kartforskriften. Frisiktlinjer og frisiktsoner er oppdatert i tråd med kravene i håndbok N100.

Hå kommune vurderer det som positivt å digitalisere plankart, og å fjerne bygningsomriss slik at kun byggegrenser og oppdaterte frisiktsoner framgår. Frisiktsone og byggegrenser reguleres for å ivareta trafikksikkerhet, infrastruktur og fremtidig utvikling. Frisiktsone sikrer god sikt i veikryss og avkjørsler, noe som reduserer risikoen for ulykker.

Formål i plankart oppdateres i tråd med tegneregler og den opparbeidede situasjonen for å sikre at kartet er presist, forståelig og i samsvar med gjeldende regelverk. Oppdatering etter den faktiske situasjonen på stedet sørger for at plankartet gjenspeiler dagens bruk av arealer og eksisterende infrastruktur. Dette bidrar til forutsigbarhet for både myndigheter, utbyggere og innbyggere. Samlet sett gir digitaliseringen et mer brukervennlig og relevant plankart.

Planbestemmelser
Endringene i bestemmelsene vil redusere dispensasjoner og frimerkeregulering som er positivt for å redusere saksbehandling hos byggesak og planavdeling.

Byggehøyde
Det foreslås å regulere byggehøyde gjennom egne høydebegrensninger. Disse begrensningene skal sikre at boliger ikke blir høyere enn det som normalt tilsvarer to etasjer, samtidig som det åpnes for mulighet til å inkludere kjeller.

Tak
Kommunen har valgt å fjerne kravet om saltak eller valmet tak, og erstattet det med en mer fleksibel regulering som tillater alle taktyper, samt takterasser over første etasje. Denne endringen gir større variasjon i takløsninger, som kan tilpasses ulike byggetyper og arkitektoniske stiler, og gir større fleksibilitet for byggherrer. Tillatelse for flate tak og pulttak kan også gi mer kostnadseffektive og funksjonelle løsninger. Samlet sett gir dette en mer moderne og tilpasningsdyktig regulering som bedre reflekterer dagens byggeteknikk og behov.

Når det gjelder takterrasser, vurderer kommunen at de kan bidra til økt bokvalitet, men samtidig skape utfordringer knyttet til innsyn og nabohensyn. Derfor tillates de kun over første etasje, og ikke over andre etasje. Kravet om minst 4 meters avstand til nabogrense skal ivareta privatliv og redusere konflikter. I områder som bygges ut samlet, åpnes det for kortere avstand, ettersom dette kun gjelder mellom enhetene innad i samme prosjekt.

Garasje
I planforslaget økes tillatt garasjestørrelse fra 40 m² til 50 m², i samsvar med kommuneplanen. Det innføres samtidig nye regler for plassering: Garasjen skal stå minst 1 meter fra nabogrensen, slik at den kan ligge nært, men samtidig gi en viss avstand og luft mellom eiendommene. Dersom garasjen har utkjøring rettvinklet på kjøreveg, skal den plasseres minst 5,5 meter fra kjørebanekanten, også dette i tråd med kommuneplanen.

Innenfor områder som bygges ut samlet, åpnes det for at garasje eller carport kan plasseres helt inntil nabogrensen, men kun mellom eiendommer innenfor samme utbyggingsområde. Dette bidrar til en arealeffektiv løsning.

Gjeldende reguleringsplan har ikke begrensinger til byggehøyde på garasje. Det foreslås nå å integrere høydebegrensingene for garasje som gjelder i kommuneplanen. Ved å integrere høydebegrensingene i reguleringsplanen blir det enklere for innbyggere å finne ut hva som er tillatt om det ønsker å bygge ny garasje. Garasje eller carport kan ikke plasseres i strid med byggegrense.

Hensynssone for grønnstruktur
Hensynssonen er hentet fra kommuneplanen men begrenset i reguleringsplanen til areal rundt veg og gang- og sykkelveg. Intensjonen til hensynssonen er å sikre bedre grønne passasjer mellom ulike område, og til og fra tur- og friområder. Hensynssonen er ved og på adressen Ringvegen 18.

Fortetting
Hå kommune har tidligere krevd regulering for alle fortettingsprosjekter, uavhengig av størrelse og plassering. Dette har ført til mange dispensasjonssøknader for små prosjekter og sannsynligvis dempet byggeaktiviteten på grunn av høye kostnader.

Nå foreslår Hå kommune mer fleksible retningslinjer for fortetting i etablerte boligområder. Forslaget innebærer at prosjekter utenfor 500 meter fra sentrum kan behandles direkte som byggesaker, så lenge de oppfyller fastsatte kriterier. Målet er å sikre gode bomiljøer og samtidig forenkle regelverket for hensiktsmessig fortetting. Vilkårene for fortetting finnes i forslag til bestemmelser § 2.1.1 d).

Vurdering oppsummert:
Hå kommune vurderer at planendringen kan gjennomføres med en forenklet prosess, da endringene ikke vil påvirke planen vesentlig og er i tråd med kommuneplanen. De foreslåtte endringene inkluderer blant annet oppdatering av plankartet, økt byggehøyde, fleksible takkrav, og nye regler for garasjer og fortetting. Å digitalisere planen gir bedre forvaltning og økt presisjon. Endringene er laget for å redusere dispensasjoner og gjøre planleggingen mer forutsigbar og effektiv.

Hva skjer videre?

Hå kommune vil behandle de innkomne merknadene etter fristen. Dersom det da ikke kommer fram nye momenter som utløser krav om ordinær planprosess, vil kommunedirektøren avgjøre om endringen skal godkjennes eller avslås. Alternativt kan saken sendes videre til utvalg for samfunn, som da fatter vedtak om endringen skal godkjennes eller ikke.

Vedlegg

977 høring

Tittel	Publisert	Type
01. Forslag til plankart.pdf	31.10.2025	Filtype: pdf. Klikk for å laste ned 01. Forslag til plankart.pdf
02. Forslag til bestemmelser.pdf	31.10.2025	Filtype: pdf. Klikk for å laste ned 02. Forslag til bestemmelser.pdf
03. Gjeldende plankart.pdf	31.10.2025	Filtype: pdf. Klikk for å laste ned 03. Gjeldende plankart.pdf
04. Gjeldende bestemmelser.pdf	31.10.2025	Filtype: pdf. Klikk for å laste ned 04. Gjeldende bestemmelser.pdf
05. Tabell som viser endringene i plankart.pdf	31.10.2025	Filtype: pdf. Klikk for å laste ned 05. Tabell som viser endringene i plankart.pdf
06. Forslag til bestemmelser - viser fjernet og ny tekst.pdf	31.10.2025	Filtype: pdf. Klikk for å laste ned 06. Forslag til bestemmelser - viser fjernet og ny tekst.pdf
07. Risiko- og sårbarhetsanalyse.pdf	31.10.2025	Filtype: pdf. Klikk for å laste ned 07. Risiko- og sårbarhetsanalyse.pdf