Kom med innspill til foreslått endring av reguleringsplan for Varhaug sentrum

Foreslåtte endringer

Hå kommune har tatt initiativ til planendringen som hovedsakelig innebærer følgende:

Plankart:
Reguleringsplanen for Varhaug sentrum ble opprinnelig tegnet for hånd i 1991. I denne planendringen er kartet digitalisert og tilpasset dagens situasjon og eiendomsgrenser. Samtidig er det lagt inn hensynssoner for grønnstruktur, byggeforbud langs veg, bane og flyplass, samt frisiktlinjer og sikringssone for frisikt, i tråd med gjeldende krav. Det gjøres også enkelte formålsendringer i samsvar med kommuneplanen. De eksisterende byggegrensene i gjeldende plan er i hovedsak videreført. Husomriss fjernes i hele planområdet.

Reguleringsplanen for Varhaug sentrum er delvis erstattet av følgende reguleringsplaner:

• Detaljregulering gnr. 42 bnr. 218 – Revhaugtoppen – Varhaug, plan ID 202113
• Reguleringsplan for Toppen, Varhaug, planID 1077C
• Varhaug sentrum nord, planID 1013
• Område A i reguleringplan for Varhaug sentrum nord, planID 1013-1
• Varhaug sentrum nord, Felt F, planID 1013-2
• Reguleringsplan for Varhaug sentrum sør, planID 1010-1A
• Veganlegg i østre del av Varhaug sentrum med del av fv. 504, planID 1010A-2
• Varhaug sentrum sør, krysset fv.504 Varhaugvegen - fv.153 Dysjalandsvegen, planID 1010A-3

I det nye plankartet er disse reguleringsplanene tatt ut av gjeldende plan.

Innenfor planområdet finnes tre planendringer som er inkludert i planomrisset, ettersom planbestemmelsene fortsatt gjelder for disse.

SI-Bygg A/S har søkt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for et område nordøst for Varhaug sentrum, med omdisponering fra forretningsformål til boligformål i 1997. Formannskapet og kommunestyret har tidligere vedtatt boligformål for området, og bygningsrådet har innvilget dispensasjonen under forutsetning av at nødvendig kommunal grunn avstås for gjennomføring av utbyggingsplanene. Plankartet er justert i samsvar med vedtaket, slik at gjeldende arealformål nå reflekterer den godkjente omdisponeringen.

Endringene i plankart fremstilles i tabell med før og etter bilde i vedlegg: «06 – Tabell som viser endringene i plankart».

Bestemmelser:
Bestemmelsene er gjort mer presise og detaljerte, særlig innen boligformål, med justert tillatt utnyttelse (BYA), nye krav til byggehøyder, taktyper og takterrasser. Det stilles krav til støyreduserende tiltak i støyutsatte områder, og bestemmelser for plassering av garasjer og oppstillingsplasser er tydeliggjort. I tillegg stilles det krav om detaljreguleringsplan i planområdet ved seksjonering eller etablering av nye boenheter.

I tillegg er det innført bestemmelser for nye hensynssoner, som sikrer grønnstruktur, frisikt og byggeforbud rundt veg, bane og flyplass. Disse skal ivareta trafikksikkerhet, fremtidig infrastruktur og tilgjengelighet for allmennheten. 
En mer detaljert oversikt over endringene finnes i vedlagte dokumenter. 

I vedlegg nummer 05 kan en se ny tekst i grønt og tekst som utgår i rødt med gjennomstrekning. Bestemmelsene som beholdes og forslag til nye er limt inn i et nytt dokument med bedre oppsett. Det nye dokumentet med bestemmelser er vedlegg nummer 02, i dokumentet vises ny tekst i grønt, tekst som er foreslått fjernet vises ikke i dette dokumentet. Gjeldende bestemmelser kan leses i vedlegg nummer 04.

Hvorfor endre planen?

Hå kommune ønsker å digitalisere den eldre reguleringsplanen, som i dag kun finnes i papirformat. For å sikre at planen samsvarer med den faktiske utbyggingen, kommuneplan, gjeldende krav til reguleringsplaner og ønsket fremtidig utvikling, er det nødvendig med flere justeringer. Målet er å redusere behovet for dispensasjoner. Endringene vil også bidra til å redusere frimerkeregulering, der små, usammenhengende planer fører til uforutsigbar utvikling. Ved å oppdatere planen og digitalisere plankart blir den mer presis, brukervennlig og enklere å forvalte. Dette vil bidra til en mer effektiv og forutsigbar planlegging for både kommunen og innbyggerne.

Hå kommune sin foreløpige vurdering

Hå kommune vurderer at planendringen kan gjennomføres etter forenklet prosess da:

1. endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen.
2. endringene er innenfor hovedrammene i planen.
3. viktige natur- og friluftsområder berøres ikke i større grad enn i gjeldende plan.
    

Konsekvensutredning
Planendringen for Varhaug sentrum utløser ikke krav om konsekvensutredning (KU) etter forskrift om konsekvensutredning. Endringene består i hovedsak av digitalisering og tilpasning av plankartet til faktisk situasjon, samt oppdatering av reguleringsbestemmelsene. Planen legger ikke til rette for vesentlige arealendringer, og den medfører heller ikke virkninger for miljø eller samfunn som tilsier krav om slik utredning. Planen omfattes derfor ikke av KU-plikt etter §§ 6 og 8 i forskriften.

Forslaget til planendring er derfor sendt ut til berørte parter til uttalelse i tråd med plan- og bygningsloven § 12-14.

Plankart
Plankartet er tegnet basert på gjeldende plankart i papirformat, med noen justeringer til den faktiske situasjonen på stedet. Formålene i kartet er oppdatert i samsvar med dagens tegneregler i kartforskriften. Frisiktlinjer og frisiktsoner er oppdatert i tråd med kravene i håndbok N100. Videre er det tatt inn hensynssone for grønnstruktur og byggeforbud rundt veg, bane og flyplass.

Hå kommune vurderer det som positivt å digitalisere plankartene, og å fjerne bygningsomriss slik at kun byggegrenser og frisiktsoner framgår. Frisiktsone og byggegrenser reguleres for å ivareta trafikksikkerhet, infrastruktur og fremtidig utvikling. Frisiktsone sikrer god sikt i veikryss og avkjørsler, noe som reduserer risikoen for ulykker. Byggegrenser forhindrer at boliger kommer for nær veien og hindrer nødvendig vedlikehold av infrastruktur som vann- og avløpsledninger.

Formål i plankart oppdateres i tråd med tegneregler, den opparbeidede situasjonen og kommuneplan for å sikre at kartet er presist, forståelig og i samsvar med gjeldende regelverk. Oppdatering etter den faktiske situasjonen på stedet sørger for at plankartet gjenspeiler dagens bruk av arealer og eksisterende infrastruktur. Dette bidrar til forutsigbarhet for både myndigheter, utbyggere og innbyggere. Samlet sett gir digitaliseringen et mer brukervennlig og relevant plankart.

Planbestemmelser
Endringene i bestemmelsene vil redusere dispensasjoner og frimerkeregulering som er positivt for å redusere saksbehandling hos byggesak og planavdeling.

Bestemmelsene om forretning og kontor samt blandet formål bolig/erverv er fjernet, ettersom disse formålene er tatt ut av planen og erstattet av andre reguleringsplaner.

Byggehøyde
Det foreslås å regulere byggehøyde gjennom egne høydebegrensninger. Disse begrensningene skal sikre at bygninger ikke blir høyere enn det som normalt tilsvarer to etasjer, samtidig som det åpnes for mulighet til å inkludere kjeller.

Tak
Kommunen har valgt å fjerne kravet om saltak og valmet tak, og erstattet det med en mer fleksibel regulering som tillater alle taktyper. Denne endringen gir større variasjon i takløsninger, som kan tilpasses ulike byggetyper og arkitektoniske stiler, og gir større fleksibilitet for byggherrer. Tillatelse for flate tak og pulttak kan også gi mer kostnadseffektive og funksjonelle løsninger. Samlet sett gir dette en mer moderne og tilpasningsdyktig regulering som bedre reflekterer dagens byggeteknikk og behov.

Når det gjelder takterrasser, vurderer kommunen at de kan bidra til økt bokvalitet, men samtidig skape utfordringer knyttet til innsyn og nabohensyn. Derfor tillates de kun over første etasje, og ikke over andre etasje. Kravet om minst 4 meters avstand til nabogrense skal ivareta privatliv og redusere konflikter. I områder som bygges ut samlet, åpnes det for kortere avstand, ettersom dette kun gjelder mellom enhetene innad i samme prosjekt.

Garasje
Tillatt størrelse på garasje fastsettes til 50 m², i tråd med krav i gjeldende kommuneplan. I den foreslåtte planendringen må garasjen plasseres minst 1 meter fra nabogrensen. På denne måten kan man fortsatt plassere garasjen nær naboen, men med en liten avstand som gir mer luft mellom eiendommene. For garasjer med utkjøring vinkelrett på kjøreveg økes avstanden fra kant kjørebane fra 5,0 til 5,5 meter. Hensikten er å sikre tilstrekkelig plass til biloppstilling foran garasjen, slik at bilen ikke står ut i vegbanen, og dermed styrke trafikksikkerheten.

Innenfor områder som bygges ut samlet, åpnes det for at garasje eller carport kan plasseres helt inntil nabogrensen. Dette gjelder kun mellom eiendommer innenfor samme utbyggingsområde og bidrar til en mer helhetlig og arealeffektiv løsning.

Uavhengig av plassering skal alle garasjer ha en maksimal gesimshøyde på 3 meter. Dette gjør at garasjene ikke blir for dominerende i nabolaget og bidrar til et mer harmonisk bomiljø.

Konsentrert småhusbebyggelse
I gjeldende plan omfatter bestemmelsene kun én eiendom med formål konsentrert småhusbebyggelse. I den foreslåtte planendringen er det tatt inn bestemmelser for konsentrert småhusbebyggelse (BK) for å sikre en helhetlig og forutsigbar utvikling av boligområdene. Ved å fastsette rammene for tillatt bebygd areal, uteoppholdsareal og parkeringskrav, legges det til rette for en balansert utnyttelse av tomtene som ivaretar kvaliteter som gode lys- og solforhold, tilstrekkelig uteoppholdsareal og trygge leke- og møteplasser for barn og voksne. Dette skal bidra til å sikre god bokvalitet og et attraktivt bomiljø.

I kommunedelplan for Varhaug sentrum er konsentrert småhusbebyggelse 8 (BK8) plassert innenfor sone 4. Området (sone 4) er definert som sentrumsareal i gjeldende kommuneplan, og dagens arealbruk er næring. Dette ble endret til boligformål i kommuneplanen, og området er planlagt for bolig med høy utnytting. Det er derfor lagt inn krav om detaljregulering for sone 4, der BK8 inngår, i bestemmelsene, i samsvar med kommunedelplan for Varhaug sentrum.

Hensynssoner
Det er fastsatt bestemmelser til hensynssoner, herunder frisiktsoner (H140), grønnstruktur (H540) og byggeforbud rundt veg, bane og flyplass (H130). Hå kommune mener dette ivaretar trafikksikkerhet, sikrer grønne forbindelser og legger til rette for fremtidig jernbaneutbygging. Hensynssonene bidrar til å tydeliggjøre rammer for arealbruk innenfor planområdet og gir forutsigbarhet for framtidig utvikling.

Vurdering oppsummert:
Hå kommune vurderer at planendringen kan gjennomføres med en forenklet prosess, da endringene ikke vil påvirke planen vesentlig og er i tråd med både kommuneplanen og eksisterende reguleringsplan. De foreslåtte endringene inkluderer blant annet oppdatering av plankartet, fleksible takkrav, og nye regler for garasjer og fortetting. Å digitalisere planen gir bedre forvaltning og økt presisjon. Endringene er laget for å redusere dispensasjoner og gjøre planleggingen mer forutsigbar og effektiv.

Hva skjer videre?

Hå kommune vil behandle de innkomne merknadene etter fristen. Hvis det ikke kommer fram nye forhold som krever en ordinær planprosess, vil kommunedirektøren sende saken videre til utvalg for samfunn, som avgjør om endringen skal godkjennes eller avslås.

Vedlegg

984 - Planendring

Tittel	Publisert	Type
01. Forslag til plankart_ PlanID 984.pdf	04.09.2025	Filtype: pdf. Klikk for å laste ned 01. Forslag til plankart_ PlanID 984.pdf
02. Forslag til Bestemmelser_ PlanID 984.pdf	04.09.2025	Filtype: pdf. Klikk for å laste ned 02. Forslag til Bestemmelser_ PlanID 984.pdf
03. Gjeldende plankart_ PlanID 984.pdf	04.09.2025	Filtype: pdf. Klikk for å laste ned 03. Gjeldende plankart_ PlanID 984.pdf
04. Gjeldende bestemmelser _ PlanID 984.pdf	04.09.2025	Filtype: pdf. Klikk for å laste ned 04. Gjeldende bestemmelser _ PlanID 984.pdf
05. Bestemmelser - viser fjernet og ny tekst.pdf	04.09.2025	Filtype: pdf. Klikk for å laste ned 05. Bestemmelser - viser fjernet og ny tekst.pdf
06. Tabell som viser endringene i plankart.pdf	04.09.2025	Filtype: pdf. Klikk for å laste ned 06. Tabell som viser endringene i plankart.pdf